Inondées d'asphalte, les villes repensent leurs besoins de stationnement

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Les dirigeants locaux à travers le pays revoient les exigences de stationnement pour les promoteurs, réduisant le nombre minimum de places pour les centres commerciaux et les complexes d'appartements.

Par Jane Margolies

Repérant une place vide dans un parking, un conducteur allume le clignotant et dirige la voiture dans l'espace. Cette petite manœuvre se produit si souvent à travers le pays qu'elle se fait presque sans arrière-pensée.

Mais maintenant, l'humble place de parking est soudainement un sujet brûlant. En examinant leurs réglementations en matière de stationnement, les villes du pays annulent les exigences relatives aux nouveaux développements.

Les États-Unis comptent environ deux milliards de places de stationnement, selon certaines estimations, soit près de sept pour chaque voiture. Dans certaines villes, jusqu'à 14 % des terres sont couvertes d'asphalte noir qui engloutit les centres commerciaux, les immeubles d'appartements et les rues commerciales.

Le fait que le pays regorge de places de stationnement découle de l'histoire d'amour de longue date de l'Amérique avec la voiture, aggravée par des codes de zonage obscurs qui imposent le stationnement hors rue pour les projets immobiliers.

Mais le pavage du paradis, pour paraphraser Joni Mitchell, est désormais blâmé pour un certain nombre de problèmes de société, notamment la crise du logement, le changement climatique et l'augmentation du nombre de décès parmi les piétons et les cyclistes.

L'idée que le pays dispose d'une surabondance de places de stationnement peut surprendre les habitants de grandes villes comme Chicago, New York et Washington, où les conducteurs recherchent régulièrement une place et se disputent même parfois les places de stationnement. Certains craignent que l'annulation des mandats ne rende encore plus difficile la recherche de cet endroit convoité.

Mais ville après ville, les exigences minimales de stationnement, comme on les appelle, sont abolies, passionnant les progressistes et les promoteurs immobiliers. "Ça fait boule de neige", a déclaré Jeff Speck, urbaniste et auteur de "Walkable City: How Downtown Can Save America, One Step at a Time".

Malgré le refus de certains résidents qui ne sont pas prêts à partager leur endroit préféré, des centaines de villes, de Gainesville, en Floride, à Anchorage, ont révisé leurs exigences en matière de stationnement. Des dizaines les ont abrogés ; 15 en 2022 seulement.

Des changements dans les modes de travail peuvent entrer en jeu : la popularité croissante des modalités de travail à distance et hybrides signifie que moins d'employés de bureau se déplacent quotidiennement, ce qui réduit le besoin de se garer.

Priscilla Barolo de Carmel, en Californie, a découvert qu'elle n'avait plus besoin d'une place de parking lorsqu'elle a démarré sa propre entreprise de conseil à domicile, abandonnant un travail de communication chez Zoom – et un trajet qui prenait une heure dans chaque sens, ce qui réduisait le temps qu'elle passé avec ses deux jeunes fils. "Remote va être mon avenir", a déclaré Mme Barolo.

La décision de réduire les parcs de stationnement revêt une importance particulière pour l'immobilier. "Nous pensons que c'est l'avenir", a déclaré Dirk Aulabaugh, vice-président exécutif de Green Street, une société d'analyse immobilière.

Le stationnement hors rue a vu le jour dans les années 1920 avec l'augmentation du nombre de propriétaires de voitures. Craignant qu'il n'y ait pas assez d'espace sur le trottoir pour les véhicules, les villes ont commencé à exiger que les magasins ou les complexes d'appartements fournissent un parking aux clients et aux locataires.

Dans la période d'après-guerre, lorsque les Américains étaient sous l'emprise de l'automobile et que le gouvernement fédéral déployait des autoroutes à travers le pays, les minimums de stationnement étaient inscrits dans les codes de zonage pour garantir que les Américains trouveraient toujours un parallélogramme pavé qui les attendait à la fin de leur voyage.

Les règles étaient strictes : une place de stationnement par appartement, par exemple, ou une pour chaque 300 pieds carrés d'un immeuble commercial. Tout cela semblait scientifique, mais ces ratios n'étaient basés sur aucune donnée vérifiable sur le nombre d'espaces nécessaires, a déclaré Donald Shoup, professeur d'urbanisme à l'Université de Californie à Los Angeles, qui proteste depuis les années 1970 contre les exigences. , qu'il appelle une pseudoscience.

Néanmoins, les villes ont copié les règles d'autres villes jusqu'à ce que les exigences soient codifiées dans tout le pays, et les gens ont commencé à considérer le stationnement gratuit comme un droit. Pas étonnant qu'il y ait même une place pour lui sur le plateau du Monopoly.

Mais les mandats de stationnement encouragent la possession et l'utilisation d'une voiture, a déclaré M. Shoup. Ils marquent les centres-villes avec des étendues d'asphalte qui séparent les entreprises et étalent les villes, ce qui entraîne plus de conduite et plus de stationnement, même dans les zones de transport en commun.

Les mandats contraignent également les promoteurs, qui doivent allouer un espace précieux au stationnement, ce qui fait grimper les coûts qui sont souvent répercutés sur les locataires et les clients. Même une structure de stationnement de base et autonome coûte en moyenne près de 28 000 $ par place, terrain non compris, a déclaré Rob McConnell, vice-président de WGI, une société d'ingénierie. Et le stationnement souterrain coûte deux fois plus cher, a-t-il ajouté.

Certains promoteurs incluraient un espace de stationnement même si ce n'était pas obligatoire, estimant que le succès de leurs projets en dépendait. D'autres demandent des écarts, une entreprise qui prend du temps.

Les responsables de Buffalo ont décidé qu'il devait y avoir un meilleur moyen. En 2017, la ville a éliminé les mandats de stationnement minimum pour les nouveaux développements, laissant aux promoteurs le soin de déterminer combien fournir. Une étude de 2021 a révélé qu'après l'abrogation, les nouveaux développements majeurs avaient dans l'ensemble 21% de places en moins que les mandats de stationnement minimaux auraient requis.

Et des projets à Buffalo qui n'auraient peut-être pas été réalisables avant l'abrogation l'ont soudainement été, dont un avec des appartements abordables qui a été construit, par coïncidence, sur un ancien parking.

D'autres villes — voyant que « le ciel ne nous est pas tombé dessus », comme l'a dit M. Shoup — ont emboîté le pas. Certains ont réduit les exigences minimales, d'autres les ont complètement supprimées et d'autres encore sont allés jusqu'à fixer des maximums de stationnement, selon le groupe à but non lucratif Parking Reform Network, qui a suivi les mouvements. Au lieu de se garer, certains promoteurs ont prévu des allocations pour les transports en commun et l'utilisation de vélos ou des accords de location de voitures partagées.

Renverser les exigences n'est pas la seule façon de refaçonner les parkings. Des efforts ont été déployés pour les aménager avec des plantes pour absorber les précipitations plutôt que de les laisser s'écouler, ce qui peut provoquer des inondations. La verdure peut également réduire la chaleur rayonnante de l'asphalte. Certains lots ont été transformés en parcs, tandis que d'autres sont surmontés de panneaux solaires pour fournir de l'électricité ainsi que de l'ombre.

Tout le monde n'est pas fan des réformes. Les personnes handicapées doivent pouvoir se garer près de leur destination, a déclaré M. McConnell de WGI. La plupart du temps, cependant, les objections à l'abrogation des peines minimales proviennent de propriétaires qui craignent que leurs quartiers ne soient envahis par les voitures.

Dans le sud de Boston, les mandats ont été augmentés en 2016. L'année dernière, Miami a rétabli les exigences minimales de stationnement. "Ce n'est pas une ville piétonne et cyclable", a déclaré un commissaire qui s'est plaint du stationnement des gens devant sa maison.

Mais l'élan va dans l'autre sens, en partie à cause d'une pénurie de logements, qui a incité les autorités à explorer des moyens d'assouplir les exigences de construction et de rendre les maisons plus abordables.

En décembre, San Jose, en Californie, est devenue la plus grande ville américaine à éliminer les minimums de stationnement, et Bend, Oregon, a abrogé ses minimums cette année.

Dans certaines villes, le nombre de places de stationnement peut déjà dépasser la demande, selon un inventaire de 2018 commandé par le Research Institute for Housing America, qui fait partie de la Mortgage Bankers Association. L'enquête a montré qu'il y avait 19 places de stationnement par ménage à Des Moines, et qu'à Jackson, Wyo., Il y avait 27 places pour chaque maison.

Il y a aussi des actions au niveau de l'État. La Californie a récemment plafonné le stationnement dans les villes dotées de transports en commun robustes, et l'Oregon l'a plafonné pour les villes d'une certaine taille. À New York, un projet de loi en commission empêcherait les villes, les villages et les villes d'imposer un zonage d'exclusion, y compris des minimums de stationnement.

Et la législation introduite au niveau national, connue sous le nom de Yes in My Backyard Act, obligerait les bénéficiaires de certains fonds fédéraux à montrer qu'ils éliminaient ou réduisaient les obstacles au logement abordable, y compris les exigences de stationnement hors rue.

"Nous avons besoin de plus de logements, nous avons besoin de plus de densité dans certaines villes", a déclaré M. Aulabaugh de Green Street. "Convertir le stationnement ou réduire l'exigence de stationnement, c'est comme ça qu'on y arrive."

Même le Black Friday, traditionnellement le jour de magasinage le plus achalandé de l'année, il peut y avoir plus qu'assez de places de stationnement pour les acheteurs maintenant que tant de gens achètent des cadeaux en ligne pendant la période des fêtes. Pour sensibiliser à la surabondance, l'organisation à but non lucratif Strong Towns a lancé une campagne sur les réseaux sociaux #BlackFridayParking ; chaque mois de novembre, des photos de terrains à moitié vides sont taguées. En effet, les bordures extérieures des lots autour des centres commerciaux sont désormais considérées comme une sorte de réserve foncière pour le développement futur.

Ces places de stationnement ne peuvent pas être manquées lorsqu'elles sont parties, étant donné la baisse du nombre de propriétaires de voitures chez les milléniaux associée aux changements dans les modes de transport, y compris le covoiturage, le covoiturage et les vélos et scooters électriques.

Le Dr David Rosen, médecin spécialisé dans les troubles du sommeil, n'a pas besoin d'une place de parking lorsqu'il se rend à vélo de chez lui à Tenafly, NJ, à un hôpital du Bronx où il travaille dans une unité de soins intensifs une fois par semaine. "Arriver à vélo est une sensation fantastique", a-t-il déclaré.

En utilisant les informations d'un auteur d'une étude sur les exigences minimales de stationnement à Buffalo, NY, une version antérieure de cet article déformait les conclusions de l'étude. L'étude a révélé que l'abrogation des exigences entraînait une baisse de 21% des places de stationnement des nouveaux développements majeurs dans l'ensemble, et pas seulement parmi les développements qui avaient réduit le stationnement.

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